A locação por temporada encontra seu fundamento legal no artigo 48 da Lei 8.245/91 e refere-se à locação de imóveis pelo período não superior a 90 (noventa) dias.

Para os condomínios, a impossibilidade de restringir esta modalidade de locação é indiscutível, conforme pacificado entendimento jurisprudencial dos tribunais brasileiros.

Se os condomínios não podem impedir que as unidades autônomas sejam locadas por temporada, poderiam, então, impossibilitar o uso de suas áreas comuns pelos inquilinos temporários?

A resposta é negativa, isto porque o artigo 5.º, inciso XXII, da Constituição Federal, assegura o direito de propriedade como uma das principais bases da sociedade brasileira, sendo que o caput do artigo 1.228 do Código Civil, garante ao proprietário a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver o imóvel de quem injustamente o possua: Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Nesta linha de raciocínio, ao locar o imóvel, o proprietário transmite ao inquilino a posse direta da unidade, o que quer dizer que o direito de uso do imóvel é cedido pelo período de duração da locação. Conforme disciplinado pelo artigo 1.335, incisos I e II, do Código Civil, o direito de uso transmitido ao locatário compreende não apenas a área interna da unidade autônoma, mas também a área comum da edificação, in verbis:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

Por este motivo, impedir que os locatários por temporada usufruam das áreas comuns do condomínio infringe o direito de propriedade, motivo pelo qual qualquer disposição neste sentido é anulável.

Visando regular a celeuma das locações por temporada, por vezes tão traumáticas para os síndicos e os condôminos residentes, o melhor caminho é ter elementos que possibilitem a correta identificação dos infratores, bem como a estruturação de convenções condominiais e regulamentos internos que atendam a real necessidade do condomínio, sempre com a mentalidade de (a) educar, (b) fiscalizar e (c) punir com escopo pedagógico.